手里有钱了,融创却不拿地了?孙宏斌一语道破天机!

更新时间:2019年08月26日 08:15    来源:大猫财经    手机版我要报错

“下半年基本没有指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的”。

在融创中国(1918.HK)的2019年中期业绩发布会上,一向被认为是土地市场重磅信号的孙宏斌向媒体透露了融创下半年的拿地计划。

孙宏斌一向敢说实话,也敢于向市场警示风险,毕竟当下的房地产市场的环境,大家都是心里有数。融创一向有自己的拿地节奏,并且甚少失手,“不拿地”对于土地储备丰厚的孙宏斌来讲,也不是什么大不了的事情。

当然,“不拿地”的事情被揪住不放,多少显示出了孙宏斌以及融创的市场地位,当然,更能显示融创作为头部房企地位的,还有融创本身的业绩数据。

01

37页的中报,怎么也算是万字长文,如果总结起来,其核心数据也足够让人肾上腺素飙升。

中报数据显示,融创2019年上半年,合同销售额2141.6亿元,同比增长11.8%;营业收入达768.4亿元,同比增长64.9%;毛利润193.5亿,同比增长67.9%;公司拥有人应占利润102.9亿,同比上涨61.7%。

如果回顾一下上半年,可以说是传统的“小阳春”不暖,而交易量在高位横盘,在加上主要城市的限购限贷限售,很大一部分的需求被压抑,上半年全国的商品房销售面积同比下降了1.8%。所以,能在这样的市场环境下卖出房去,拼的就是品牌、品质。

融创每月的销售数据非常稳健,同比增长和累计增长均保持在10%-30%区间,不受外界下滑的影响,而整体的销售增长,也高于行业平均水平,融创在市场上积攒下来的综合竞争实力,就是杀手锏了。

销售很重要,利润也很重要。而在连续多年合同销售金额快速提升的基础上,融创已经进入利润释放的阶段,而最直观的体现,就是收益质量和盈利能力。

毛利和净利的同比增幅都在60%以上,这是很可以的,而更可以的是,半年利润过百亿,这在融创的历史上还尚属首次,而这个利润数据直逼万科,这样的盈利能力,让融创也坐稳了一线房企的地位。

02

德意志银行预计,融创有能力实现20%以上的销售增长,将高于其他大型房企同期约10%-15%左右的预计增速。

而能够保住高增长的“靠山”,是融创大量优质的土地储备,这也解释了孙宏斌为什么要在下半年“停止拿地”,手上的众多优质地块,就是孙宏斌说这话的底气。

融创在上半年,将土地就储备得差不多了。

在土地市场,融创拿地的标准一向很高,而且很审慎,对市场的判断和对周期的把握能力都很强,孙宏斌的拿地眼光精准,也可以说他眼光“毒辣”,哪种说法都好,能够快速抓住市场上的机会,才是制胜关键。

1-4月份的时候,土地市场一度低迷,大家拿地的意愿都不高,地块的竞争也不算是“你死我活”,融创就在低位补了仓,在这期间,核心区域的土地的平均溢价率仅为21%,低于一二线城市的平均溢价率。

这还是那个孙宏斌吗?当然还是。孙宏斌之所以能够成为信号,大家信任的基础就在于他能够尊重市场的逻辑。有人说房企的风险在于拿不到地,但其实最大的风险是地拿贵了。

所以,在5月份后的土地市场快速进入高热后,融创的拿地节奏就开始控制了,土地的“优质”标准也更高一些了。而且在一系列的并购中,融创也获得了一些核心城市的优质地块,比如从泛海手中,拿到了上海董家渡项目,南外滩板块,紧邻黄浦江和豫园,核心区的核心了。

这些都奠定融创在土地储备上的竞争优势。

截至上半年,融创拥有土地储备货值2.82万亿,又创下了新高,确权土地储备面积2.13亿平方米,土地平均成本为4307元/平方米,对应同期销售均价超过15000元/平方米,运作的利润空间还是很大的。

03

拿地策略适当,保住的不仅是土地储备,还有现金流。

一方面,低溢价能够少花钱,钱用在了刀刃上,而另一方面,利润的增厚以及优质土储的持续变现,也为融创提供了丰厚的现金流基础。

截至2019年中期,融创总资产8703.18亿,较上年末增加21%;所有者权益797亿,较上年末增加9%;现金余额1380亿,较上年末增加15%;现金余额覆盖一年内到期之有息负债超过3.1倍,流动性较为宽松。

融创的执行董事兼行政总裁汪孟德在提到现金流时特意强调,“主要的现金流贡献和来源是现金,不是融资。”

现在,各大房地产商将现在的“钱”的状态是看的很透的,融资端的收紧,无论是银行资金还是信托资金,都不是那么容易的,融资端收紧的常态化,监管层也在堵住资金涌向房地产的口子,这时,手里有钱,心里才踏实,手里有钱,才好办事。

事实上融创这几年的账面现金一直在上升,从2015年的270.58亿到现在的1380亿,不到五年的时间,上升了400%。

首先能够降负债,确保财务安全;能够在面对值得出手的地块的时候,稳准狠地出手;能够在提升产品和服务的时候,有足够的倚靠。

当然,下半年更是不愁的,融创手里的下半年可售资源5722亿,超过80%位于一二线城市。而对于一二线城市来讲,这里是房地产市场最活跃的地区,即便是面对当下的市场环境,依然能够有效避免市场回调的风险。

孙宏斌认为,“一二线城市库存不多,限价与二手房价格也倒挂,所以市场受到的影响不会太大。但三四线城市的影响会比较大,因为这些地方价格过去大涨了一轮,且供应量也很大。”

而在这些城市中,对市场保持警惕,随行就市也基本上能够完成在这些地区的销售,并回笼资金,还能够持续保障现金流。

04

而在地产主业之外,融创也在寻找第二增长曲线,围绕“地产+”开展新的战略板块布局。

融创的选择是服务、文旅和文化,尤其是文旅产业,在“世纪交易”之后的今年,广州、无锡两个融创文旅城开业,文旅板块迎来了一个良好的开端,崭露头角,孙宏斌的“诗和远方”的吸睛率更是杠杠的。

在业绩发布会上,融创也亮出了文旅的“成绩单”,两大文旅城的开业出租率都是100%。广州文旅城首日客流量达到30万人次,7周收入超4900万,经营利润保守估计3000万,每月经营利润超2000万;无锡文旅城,首日客流量25万,开业5周累计客流量超过200万。

开业仅仅两个月,就获得了消费者的好评,并且口口相传,常客不断积累,客流量仍有稳健增长趋势。

汪孟德对于融创文旅的评价是——“看长”。

一方面,可以理解为“看长期”,文旅项目的彻底腾飞还需要一个过程,融创在文旅领域积累下来的硬实力和软实力,都会助益文旅的业绩会慢慢释放,而另一方面也可以把它理解为“看增长”,文旅板块一旦显现出威力来,对于增长的贡献也不可小觑。

目前,融创文旅在全国布局10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇,其中涵盖了39个乐园、24个商业,以及近70家星级酒店。

先入局的好处就是先卡位、早吃肉,而且融创文旅项目大都布局在国内一二线核心城市,无论是人口基础还是交通便捷性,其他房企都难再复制。

而最重要的还是各大业务板块之间的协同效应。

文化板块拥有的IP和制作的内容,已经在文旅项目上完成了落地;文旅城的项目,强化了地产板块的综合开发和运营能力;物业服务板块接管了大面积的非住宅项目,提高了业务拓展的能力,几大板块既互助,又互补。

这是融创在未来的核心业务,在这个产业链上,孙宏斌想要给大家的是“美好生活”。

融创正在做好“中国家庭美好生活整合服务商”。


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